Wer seine private Wohnung, sein Ferienhaus oder seine Ferienwohnung an Gäste vermietet und dafür Zahlungen erhält, kann bereits Unternehmer sein.
Das gilt selbst dann, wenn keine Gewerbeanmeldung, Anzeige beim Finanzamt oder Ähnliches erfolgt. Auch bei bereits bestehenden Unternehmen wird häufig übersehen, dass es sich dabei um einen „privaten“ Vermietungsteil des Unternehmens handelt.
Die Anwendung der Kleinunternehmerregelung kann erfolgen, wenn der Umsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Die Mietumsätze sind dann steuerfrei.
Hinweis:
Umsatzsteuerlich ist die Vermietung von Wohnraum grundsätzlich steuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Diese Steuerbefreiung gilt jedoch nicht für die kurzfristige Beherbergung von Gästen.
Als kurzfristig gilt eine Vermietung, wenn die Räume nach der Absicht des Vermieters von vornherein nicht für einen längeren Aufenthalt bestimmt sind. Regelmäßig ist dies bei einer vorgesehenen Vermietungsdauer von höchstens sechs Monaten der Fall. Ferienwohnungen und Vermietungen über Plattformen wie Airbnb erfüllen diese Voraussetzungen und sind daher grundsätzlich umsatzsteuerpflichtig.
Wird diese Grenze überschritten oder liegt aufgrund einer Tätigkeit bereits ein Unternehmen vor, unterliegen die Vermietungsumsätze der Umsatzsteuer, da die kurzfristige Vermietung von Wohnräumen im Gegensatz zur langfristigen Wohnraumvermietung nicht von der Umsatzsteuer befreit ist. Die in der Regel kurzfristigen Vermietungen über die Plattform Airbnb sind daher grundsätzlich steuerpflichtig, unterliegen allerdings dem ermäßigten Steuersatz von 7 %, soweit es sich um reine Beherbergungsleistungen handelt; Zusatzleistungen können dem Regelsteuersatz (19 %) unterliegen.
Unabhängig davon, ob der Vermieter Kleinunternehmer ist oder seine Umsätze der Umsatzsteuer unterwirft, ist bei der Vermietung über die Plattform Airbnb zu beachten, dass in diesem Fall die Umsatzsteuerschuld für die von Airbnb erhobenen Gebühren auf den in Deutschland ansässigen Vermieter übergeht. Hintergrund ist, dass Airbnb ein in Irland und damit im Ausland ansässiges Unternehmen ist, das mit der Bereitstellung der Plattform (ggf. auch mit der Zahlungsabwicklung, dem Beschwerdemanagement, Kundenzufriedenheitsumfragen etc.) elektronische Dienstleistungen erbringt. In diesem Fall verlagert sich die Umsatzsteuerschuld für die von Airbnb erbrachte Leistung auf den deutschen Empfänger – auch den Vermieter. Das gilt auch für Kleinunternehmer, die zwar selbst steuerfreie Umsätze erbringen, aber dennoch Unternehmer sind.
Der Vermieter schuldet außerdem die von Airbnb erhobenen Umsatzsteuergebühren (19 %) und muss diese gegenüber dem zuständigen Finanzamt erklären. Dies erfolgt im Rahmen der Umsatzsteuer-Voranmeldungen und der Umsatzsteuer-Jahreserklärung. Das gilt selbst dann, wenn die von Airbnb erhobene Provisionsgebühr bereits von dem Betrag abgezogen wurde, den der Mieter gezahlt hat. Insofern liegt lediglich eine Aufrechnung gegenseitiger Zahlungsansprüche vor. Ist der Vermieter zum Vorsteuerabzug berechtigt (wenn er kein Kleinunternehmer ist), kann die im Rahmen des Verfahrens entstandene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden, sodass sich im Saldo keine Zahllast ergibt.Ist der Vermieter allerdings Kleinunternehmer , entfällt die Möglichkeit des Vorsteuerabzugs und der als Kleinunternehmer agierende Vermieter muss die Umsatzsteuer auf die von Airbnb einbehaltene Servicepauschale entsprechend gegenüber dem Finanzamt erklären und abführen.
Insbesondere Kleinunternehmer, die keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben und keine Steuerberater konsultieren, riskieren Nachzahlungen und Säumniszuschläge. Es empfiehlt sich dringend, die umsatzsteuerliche Einordnung der eigenen Vermietertätigkeit zu klären und die Pflichten aus dem Reverse-Charge-Verfahren gewissenhaft zu erfüllen.
